達(dá)拉斯——從市中心18層的公寓里，一個(gè)租客在石英臺(tái)面邊喝著咖啡，可以看到高聳的辦公大樓和遙遠(yuǎn)的地平線。如果他們把目光投向桑坦德大廈(Santander Tower)角落臥室的窗戶，就能看到繁忙的交通，以及一個(gè)巨大的眼球雕塑。

　　直到今年早些時(shí)候，還沒有人能把這套兩居室公寓稱為家。在此之前，它是一個(gè)空置的、未使用的工作空間。

　　“這是某人的角落辦公室，”達(dá)拉斯開發(fā)商凱蒂·斯萊德(Katy Slade)說，她最近負(fù)責(zé)榆樹街(Elm Street)那棟高層建筑的翻新工程。

　　在2019冠狀病毒病大流行和遠(yuǎn)程工作興起之后，美國正坐在大量空置的辦公空間上，德克薩斯州也不例外。該州最大的大都市地區(qū)正面臨著兩位數(shù)的辦公室空置率，盡管他們的員工重返辦公室的比例高于全國其他主要城市的員工。

　　與此同時(shí)，美國正面臨嚴(yán)重而持久的住房短缺問題。根據(jù)各種估計(jì)，美國需要比現(xiàn)有住房多出數(shù)百萬套——這是導(dǎo)致美國住房負(fù)擔(dān)能力危機(jī)的一個(gè)關(guān)鍵因素。關(guān)注住房政策的非營利組織“為增長而努力”(Up for Growth)最近的一項(xiàng)分析顯示，德克薩斯州是美國住房短缺最嚴(yán)重的州之一，僅次于加州，需要的住房數(shù)量比實(shí)際多30.6萬套。

　　住房倡導(dǎo)者、寫字樓業(yè)主、政策制定者和開發(fā)商都認(rèn)為，過剩的空置辦公空間是一種潛在的工具，可以通過將未使用的空間改造成新公寓來幫助解決國家的住房困境，同時(shí)保持這些物業(yè)的經(jīng)濟(jì)可行性。

　　【盡管經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，德州城市仍面臨辦公空間過剩的問題】

　　這是一個(gè)復(fù)雜的想法，但卻得到了拜登政府的支持。去年10月，拜登政府發(fā)起了一項(xiàng)倡議，鼓勵(lì)各城市和各州想方設(shè)法將空置的辦公樓改造成經(jīng)濟(jì)適用房，部分資金來自聯(lián)邦政府。

　　其中一些工作已經(jīng)在進(jìn)行中。州土地總署(General Land Office)今年8月宣布，希望一家開發(fā)商將奧斯汀市中心一處由州政府所有的三棟辦公大樓改造成住房，供收入占該地區(qū)中位數(shù)60%至100%的家庭居住。

　　這個(gè)想法似乎特別適合加州的市中心，那里的辦公室空缺最明顯。例如，商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕集團(tuán)(CBRE Group)最近的數(shù)據(jù)顯示，奧斯汀中央商務(wù)區(qū)近20%的辦公空間處于空置狀態(tài)。在大流行之前，這一數(shù)字為6%。

　　奧斯汀市議會(huì)成員Zohaib "Zo" Qadri說，由于奧斯汀面臨嚴(yán)重的住房危機(jī)，城市核心地區(qū)的高辦公空置率為市中心增加更多住房提供了機(jī)會(huì)。

　　第一:2023年9月21日，奧斯汀市中心。最后:2018年12月17日的休斯頓天際線。疫情后遠(yuǎn)程工作的興起，使德克薩斯州和全國的城市在住房普遍短缺的情況下，辦公空間過剩。圖片來源:《德克薩斯論壇報(bào)》的蒂科·門多薩|米格爾·古鐵雷斯/《德克薩斯論壇報(bào)

　　“奧斯汀市中心，乃至整個(gè)奧斯汀需要的是更多的住房，”代表奧斯汀市中心的卡德里說。“我們有很多空置的辦公樓和停車場。我認(rèn)為，我們更需要考慮如何將它們改造成住房單元。”

　　房地產(chǎn)專家警告說，將辦公室改造成住宅往往說起來容易做起來難。德克薩斯農(nóng)工大學(xué)(Texas A&M University)德克薩斯房地產(chǎn)研究中心(Texas real estate research Center)研究商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈羅德·亨特(Harold Hunt)說，并非每一棟辦公樓都適合變成住宅樓，這要考慮到建筑的平面布局、管道和分區(qū)等因素。

　　亨特說，在20世紀(jì)80年代之前建造的小型建筑往往更適合改造，但在那之后建造的大型建筑并不總是容易改造。

　　亨特說:“(開發(fā)商)對80年代建筑的問題是，你得到的只是一棟大建筑。”“它的外觀很漂亮，但它真的適用于住宅嗎?”

　　盡管在全國住房市場緊縮的情況下，上個(gè)月的房屋建設(shè)活動(dòng)有所增加，但美聯(lián)儲(chǔ)(Federal Reserve)實(shí)施的高利率導(dǎo)致的高借貸成本最終可能會(huì)抑制新的裝修。

　　“利率很高，而且可能還沒有升完，”追蹤商業(yè)地產(chǎn)的公司CoStar的全國辦公室分析主管菲爾·莫布里(Phil Mobley)說。“建筑成本很高。因此，要消除多年來一直存在的供應(yīng)過剩問題并不容易。”

　　不過，達(dá)拉斯市議會(huì)成員杰西·莫雷諾(Jesse Moreno)是住房和無家可歸者解決方案委員會(huì)的主席，他說，該市正在探索鼓勵(lì)開發(fā)商在將未使用的辦公空間改造成住宅時(shí)，為低收入租戶提供住房的方法。達(dá)拉斯市中心正在進(jìn)行或正在進(jìn)行的住宅改造比該州任何其他地區(qū)都要多，但這些公寓往往是貧困家庭買不起的。

　　莫雷諾說:“我們必須提供混合型住房。“不可能只有頂層公寓和豪華公寓。我們必須確保在酒吧工作的人，在餐館工作的人，我們的護(hù)士，警察，都有負(fù)擔(dān)得起的地方。”

　　根據(jù)世邦魏理仕(CBRE)最近的一項(xiàng)分析，自2016年以來，辦公室到住宅的轉(zhuǎn)換已經(jīng)在全國范圍內(nèi)創(chuàng)造了近2萬套住房，還有2.1萬套正在建設(shè)中。但房地產(chǎn)、住房和城市政策專家警告說，將空置的辦公室改造成公寓或共管公寓并不是解決美國辦公室空置問題或住房負(fù)擔(dān)能力問題的靈丹妙藥。

　　為世邦魏理仕(CBRE)研究商業(yè)房地產(chǎn)趨勢的朱莉·惠蘭(Julie Whelan)說，盡管美國有大量的辦公轉(zhuǎn)為住宅的活動(dòng)，但它只占全國整體辦公空間的一小部分。

　　惠蘭說:“從全國范圍來看，我們必須記住，是的，轉(zhuǎn)換率正在上升，但它仍然只占全國庫存總量的1.6%左右。”“所以我們說的不是瘋狂的數(shù)字。”

　　房地產(chǎn)專家說，部分原因是并不是每一棟空置的辦公樓都適合改造成公寓，這意味著寫字樓業(yè)主不能指望通過改造住宅來節(jié)省閑置的空間。

　　德克薩斯大學(xué)奧斯汀分校(University of Texas at Austin)專注于城市政策的LBJ城市實(shí)驗(yàn)室(LBJ Urban Lab)主任史蒂文·博羅(Steven Pedigo)說，“你必須更有創(chuàng)造性地思考如何讓人們回到這個(gè)空間。”

　　根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，德克薩斯州有13個(gè)辦公住宅項(xiàng)目正在進(jìn)行或處于規(guī)劃階段，不包括混合用途項(xiàng)目。而且還有更多的潛在空間:紐約大學(xué)(New York University)、哥倫比亞大學(xué)(Columbia University)和美國國家經(jīng)濟(jì)研究局(National Bureau of Economic Research)的研究人員進(jìn)行的一項(xiàng)分析指出，在紐約州四個(gè)最大的城市地區(qū)，約有149處辦公物業(yè)可能是將其改造為住宅的好選擇。

　　達(dá)拉斯市中心將辦公樓改造成住宅的比例在全州是最高的。由于上世紀(jì)80年代建造的大量辦公空間幾乎無人使用，長期以來，香港中央商務(wù)區(qū)的辦公空置率一直居高不下，對此，開發(fā)商多年來經(jīng)常將空置的辦公室改造成住宅或酒店房間。遠(yuǎn)程工作的增加和持續(xù)存在使這些職位空缺更高。世邦魏理仕(CBRE)最近的數(shù)據(jù)顯示，達(dá)拉斯中央商務(wù)區(qū)的寫字樓空置率接近31%。

　　桑坦德銀行的母公司Pacific Elm Properties首席營銷長兼執(zhí)行副總裁特里(Sara Terry)說，市中心的高空置率促使該公司推進(jìn)了對大部分寫字樓資產(chǎn)進(jìn)行改造的計(jì)劃。她說，該公司打算將其在達(dá)拉斯市中心擁有的650萬平方英尺的辦公空間中的近四分之一改造成住宅，這一舉措將產(chǎn)生近1,100個(gè)單位。

　　特里說:“這將支持我們市中心市場的長期生存能力，因?yàn)樗鼘⑽嘧≡谑兄行牡娜耍麄儗⑦x擇或希望能夠步行去辦公室。”

　　達(dá)拉斯市中心是辦公住宅改造的溫床，據(jù)達(dá)拉斯市區(qū)公司(Downtown Dallas, Inc.)稱，正在進(jìn)行或正在進(jìn)行的項(xiàng)目預(yù)計(jì)將生產(chǎn)近2,000套公寓。

　　其中包括建于1982年的50層桑坦德大廈(Santander Tower)，它是該市最高的建筑之一。

　　這座大廈有寫字樓租戶，包括這棟大樓名字的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及一家律師事務(wù)所和一家投資公司。但特里說，隨著時(shí)間的推移，大大小小的租戶都搬走了，大樓里的空房越來越多。

　　第一:從桑坦德塔的大廳看出去的風(fēng)景。最后:桑坦德大廈內(nèi)的一居室公寓。圖片來源:本·托雷斯，《德克薩斯論壇報(bào)

　　太平洋榆樹去年與明特伍德房地產(chǎn)公司(Mintwood Real Estate)合作，對14層樓的空置辦公空間進(jìn)行了重大改造，把這些閑置的空間變成了大約300套時(shí)髦的一至兩居室公寓，配有石英臺(tái)面，可以欣賞到頹廢的市中心景觀，租金從2200美元到4700美元不等。

　　明特伍德的斯萊德說，這座建筑充滿了舒適，旨在吸引渴望城市體驗(yàn)的租戶。在一樓，有一個(gè)咖啡館和一個(gè)午餐點(diǎn)，下午會(huì)切換到開胃菜菜單。往上48層是會(huì)員制的餐飲俱樂部。斯萊德說，在家辦公的居民如果需要，可以在大樓的其他地方租用額外的辦公空間。最終，該建筑將有一個(gè)游泳池和現(xiàn)場狗公園。

　　“我們的很多居民現(xiàn)在都是從沿海市場和城市市場搬過來的，他們看重高層城市的體驗(yàn)，”斯萊德說。“他們想住在市中心，那里才是真正的城市。”

　　本文最初發(fā)表于《德克薩斯論壇報(bào)》網(wǎng)站https://www.texastribune.org/2023/12/06/texas-office-space-housing-conversion/。

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