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2025年01月18日 10時27分11秒
【央視新聞客戶端】;
來源:中國經(jīng)營網(wǎng)
本報記者 楊讓晨 張家振 上海報道
13.1萬元/平方米、12.6萬元/平方米、11.4萬元/平方米,在經(jīng)過一年的土拍“激戰(zhàn)”后,上海市土地市場“面粉價”一再刷新,并包攬了全國單價地王三甲。
相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2024年全年,上海市土拍成交總金額達到1380.05億元,位列全國第二,多宗地塊經(jīng)過超百輪競拍才最終落錘,溢價率也不斷攀升。其中,在2024年12月31日的最后一批次土拍中,7宗地塊全部成功出讓,總成交金額192.25億元,徐匯龍華地塊觸發(fā)中止價,最終由民企宸嘉發(fā)展以40%溢價率競得。
《中國經(jīng)營報》記者注意到,在創(chuàng)出多項紀(jì)錄背后,上海市土拍規(guī)則也在2024年迎來了大調(diào)整。從“競價、競品質(zhì)、搖號”到部分地塊“價高者得”,再到“雙高雙競”,進一步吸引了開發(fā)商入局。
“面粉價”不斷上漲,樓面價甚至遠超全國大多數(shù)城市在售房價,2025年上海樓市將走出怎樣的行情,“面包價”是否水漲船高也成為各方關(guān)注的焦點。
土拍市場“激戰(zhàn)”2024
盡管成交規(guī)模較2023年有所下降,但上海市2024年土拍市場仍創(chuàng)下了多項全國紀(jì)錄。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),2024年,上海市宅地成交規(guī)劃建筑面積約370萬平方米,同比下降59%;土地出讓金1380.05億元,同比下降37%。但在2024年上海市土拍中,誕生了最高溢價率和最高總價等多項紀(jì)錄,并包攬了全國單價地王冠亞季軍。
記者梳理發(fā)現(xiàn),在2024年11月27日舉行的上海市第七批次土拍中,浦東新區(qū)Z000602單元20B-12地塊吸引5位競買人參與競價,經(jīng)過192輪競價觸及78.76億元的中止價,轉(zhuǎn)入競“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)。
最終,該地塊由中能建城市投資發(fā)展有限公司、越秀地產(chǎn)、華潤置地3家房企組成的聯(lián)合體,以78.97億元的總價拿下,成交樓面價為7.44萬元/平方米,溢價率40.37%,同時創(chuàng)下了2024年上海市土拍最高溢價率和最高總價紀(jì)錄。
隨著土拍市場火熱,上海市土地市場樓面單價也多次刷新。在2024年8月舉行的上海市第四批次土拍中,綠城以總價約48億元斬獲徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊,成交樓面價13.1萬元/平方米,溢價率約30%,刷新了2016年融信中國在上海市創(chuàng)下的國內(nèi)最高土地成交紀(jì)錄,成為全國樓面單價新“地王”。
在2024年末進行的最后一批次土拍中,徐匯區(qū)S030501單元N06-22地塊吸引4家企業(yè)競拍,經(jīng)過101輪的競價后最終“觸頂”,兩位競買人參與競“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)。最終,民營房企宸嘉發(fā)展以43.82億元總價拿下該地塊,溢價率約40%,樓面價達12.6萬元/平方米,成為2024年全國樓面單價亞軍。
在2024年9月舉行的第五批次土拍中,靜安區(qū)曹家渡社區(qū)C050301單元9A-20地塊,吸引了中海地產(chǎn)、招商蛇口和南通瑞城聯(lián)合體、越秀地產(chǎn)和象嶼地產(chǎn)聯(lián)合體、保利發(fā)展和上海建工聯(lián)合體等4名競買人報名參拍,在經(jīng)歷163輪競價后,最終由招商蛇口和南通瑞城聯(lián)合體以總價56.6億元摘得,樓面價11.4萬元/平方米,溢價率達到31.2%,成為2024年全國樓面單價季軍。
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦告訴記者,土地市場熱度在一定程度上和開發(fā)商的策略有關(guān)。目前,上海市優(yōu)質(zhì)地塊去化更加容易,開發(fā)商也大多把主要精力放在優(yōu)質(zhì)地塊競奪上,把土地儲備逐漸騰挪為市中心的優(yōu)質(zhì)地塊。優(yōu)質(zhì)地塊競爭房企較多,也導(dǎo)致土地市場呈現(xiàn)兩極分化局面。
政策調(diào)整帶火市場
事實上,2024年,上海市土拍政策經(jīng)歷一系列調(diào)整,也在一定程度上影響了土拍市場表現(xiàn)。
記者注意到,上海市2024年第一、二批次土拍沿用了2023年采用的“競價、競品質(zhì)、搖號”模式。但從2024年三、四批次土拍開始,上海市就對相關(guān)規(guī)則進行調(diào)整,部分地塊實行“價高者得”,部分熱門地塊還設(shè)置了30%的封頂價,房企最后還要“賭”運氣參與搖號。
2024年8月15日,上海市土拍市場規(guī)則再迎大調(diào)整,重新回到“價高者得”時代。自第五批次土拍開始,上海市對熱度較高的地塊實行“雙高雙競”舉措,即兩輪競價、兩輪競高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),競買方滿足上一個指標(biāo)要求后,轉(zhuǎn)入比拼下一個指標(biāo)要求,最終實現(xiàn)“高品質(zhì)建設(shè)一地一方案”和“市場化配置價高者得”目標(biāo)。
據(jù)了解,在上述調(diào)整中,“第一輪競高品質(zhì)”是將綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源等普適要求納入土地出讓合同。“第一輪競價”則對市場熱度較高的地塊,通過出讓前綜合會商機制合理設(shè)定出讓起始價格,確定差異化的溢價空間。“第二輪競高品質(zhì)”則通過“競裝修標(biāo)準(zhǔn)”“競無償移交政府的高端人才住房”等系列舉措順次競買。“第二輪競價”通過再次競價,以“價高者得”的方式確定最終競得人。
與此同時,2024年,上海市土拍市場還取消了施行多年的房地聯(lián)動價策略。2024年6月7日,上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布消息稱,自上海市第三批次土拍起,取消商品住房用地溢價率10%的上限要求,成交地價由市場化競價確定。對市場熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施,在溢價率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié),引導(dǎo)市場主體理性競價。
在業(yè)內(nèi)人士看來,一系列土拍規(guī)則調(diào)整使得上海市土地市場更加市場化。
中指研究院上海分析師劉卓維告訴記者,在房地聯(lián)動價策略調(diào)整下,上海市土地市場熱度有所回升。“相關(guān)政策調(diào)整不僅提升了土地市場的活躍度,也為房企提供了更多的投資機會,特別是對于那些資金實力較強的國央企和部分民企而言。”
“面粉價”助推“面包價”?
在2024年土拍市場屢創(chuàng)紀(jì)錄的同時,隨著熱門地塊后續(xù)入市,上海樓市在2025年也將迎來諸多新變化。
記者日前走訪上海市多個樓盤發(fā)現(xiàn),目前,上海樓市分化情況仍較明顯。位于上海市嘉定區(qū)南翔板塊的時代之城置業(yè)顧問告訴記者,項目每月都有加推,去化情況很好。“現(xiàn)在在售的房源可能春節(jié)后就沒有了,所以目前沒有價格優(yōu)惠。”
在與時代之城相距1公里多的象嶼虹橋嘉悅府營銷中心,置業(yè)顧問告訴記者,項目一共有1004套房源,在2024年11月最后一期開盤后,截至目前僅有100多套房源在售,即將清盤。
“現(xiàn)在有年底回款指標(biāo),對于付款條件好的客戶會有相應(yīng)優(yōu)惠,可以申請95折,能優(yōu)惠20萬—30萬元。”該置業(yè)顧問進一步表示,符合條件的購房者還會贈送大額車位抵用券,“相當(dāng)于變相送了一個車位。”
和樓市表現(xiàn)類似,上海市土拍市場2025年分化狀況或?qū)⒀永m(xù)。劉卓維告訴記者,從土拍走勢來看,對于核心區(qū)地塊,房企仍保持較高的參拍意愿,這些地塊往往具備質(zhì)量高、周邊配套較為完善、所處區(qū)域房地產(chǎn)市場短期庫存相對合理、項目流速確定性較高等特點,企業(yè)布局或深耕的意愿強烈。這種趨勢也表明,2025年土拍市場將繼續(xù)保持較高的競爭態(tài)勢。
劉卓維進一步表示,2024年,上海市土拍市場中的高溢價地塊重現(xiàn),“面粉價”提高導(dǎo)致開發(fā)成本增加,有助于項目提升產(chǎn)品力。依托這些高價地塊開發(fā)的房地產(chǎn)項目,將成為2025年新房市場中的高端供應(yīng)產(chǎn)品,或推動市區(qū)房價結(jié)構(gòu)性上漲。“例如,徐匯濱江的綠城地王項目售價預(yù)計將超過20萬元/平方米,徐匯龍華地塊售價預(yù)計將超過18萬元/平方米,中建靜安大寧地塊售價預(yù)計也將超過16萬元/平方米。”
盧文曦也對記者表示,盡管房地聯(lián)動價策略已取消,但考慮到市場供需關(guān)系,房企會讓價格在一定空間內(nèi)合理上漲。“市中心的土地賣一塊少一塊,房價合理上漲是比較健康的狀態(tài)。這也將鞭策房企在拿到優(yōu)質(zhì)地塊后要做好產(chǎn)品,否則如果價格、市場預(yù)期與產(chǎn)品質(zhì)量不符,可能會面臨一定的去化壓力。”